Les Organismes de Foncier Solidaire

Un nouveau service de l’accession sociale à la propriété.

La région Corse compte 4 organismes de foncier solidaire (OFS) agréés.

• ERILIA
• LOGIREM
• OPH de la CAPA
• LOGIS CORSE

Depuis leur mise en place en 2017, les agréments OFS rencontrent une réelle dynamique nationale :

• 77 OFS agréés dont 20 pour la période 2017-2019, 32 en 2020 et 22 en 2021.
• Un triplement du nombre d’OFS en 2020 par rapport à la période 2017-2019
• Une perspective de plus de 20 000 logements en BRS à l’horizon 2024

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?

Mis en place depuis 2017 suite aux différentes lois et mesures fiscales, les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région qui développent une politique d’accession sociale à la propriété pérenne via des baux réels solidaires (BRS).
Le principe repose sur une dissociation entre le foncier, propriété de l’organisme de foncier solidaire (OFS), et le bâti, propriété du ménage, ce qui permet de neutraliser ou abaisser le coût du foncier. Le ménage signe un bail réel solidaire (BRS) et paye une redevance pour l’usage du foncier.
L’OFS et le BRS répondent à la problématique à la fois des zones tendues connaissant une flambée des prix du foncier et des zones détendues à revaloriser, grâce à la mobilisation de deux leviers :

• un contrôle des prix de cession des logements sur la très longue durée,
• une réduction du coût du foncier dans le coût total d’achat d’un bien immobilier.

Les OFS détiennent la propriété de terrains sur lesquels les droits réels immobiliers attachés aux logements sont cédés à des ménages sous conditions de ressource, à des prix encadrés dans le cadre d’un BRS et contre paiement d’une redevance foncière au titre de l’usage de la part foncière attachée au logement.

Les propriétaires de ces logements détiennent des droits réels immobiliers qui leur permettent de jouir pleinement du logement, à l’instar de la propriété « classique ». Ils peuvent notamment le transformer et le vendre.
Chaque vente fait l’objet d’un agrément par l’OFS qui vérifie notamment les conditions de ressources du ménage acquéreur.

Le BRS porte sur une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il permet de créer un parc de logements en accession sociale à la propriété pérenne, à des prix maintenus durablement abordable par le double jeu du caractère rechargeable du bail et l’encadrement des prix de cession. Le prix de ces logements est réduit, car la valeur foncière en est ôtée.

Le parc de logements ainsi constitué est un outil d’une politique locale de l’habitat permettant d’enrayer les effets de la hausse des prix de l’immobilier et de favoriser la mixité des profils des acquéreurs. Il propose une nouvelle voie dans le parcours résidentiel des ménages, situé entre la location et l’accession en pleine propriété.
Cette approche permet aux ménages modestes éligibles, de constituer un capital en vue, soit d’une future acquisition en pleine propriété, soit en vue d’une transmission à leurs héritiers.

Quels organismes peuvent être agréés OFS ?

L’article L.329-1 du code de l’urbanisme définit que « (…) Peuvent être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés aux articles L.411-2 et L.481-1 du même code ».

Peuvent ainsi notamment être agréés OFS : une association, une fondation, un EPCI, un EPFL, un GIP, un organisme d’habitations à loyer modéré (article L.411-2 du Code de la construction et de l’habitation), une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (article L.481-1 du CCH).
L’organisme à l’origine de la création de l’OFS peut-être très varié : collectivité territoriale, bailleur social, EPFL…

Quelle est la procédure à suivre pour être agréé OFS ?

Tout organisme qui souhaite être agréé OFS doit en formuler la demande auprès du représentant de l’État dans la région : le préfet de la région Corse.
Il doit accompagner sa demande des pièces et renseignements prévus à l’article R.329-7 du Code de l’urbanisme.

Il est conseillé aux organismes dépositaires de prendre l’attache de la DREAL en amont du dépôt du dossier d’agrément.

La Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) transmet les éléments d’instruction et l’avis au préfet de région sur chaque dossier de demande d’agrément.

Le préfet de région dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer sur la demande.

En application de l’article L. 114-5 du CRPA, le délai visé à l’article L.329-1 du CU est interrompu par une demande de l’administration indiquant les pièces et informations manquantes au dossier de demande d’agrément. L’administration dispose à nouveau de 3 mois pour statuer sur la demande à compter de la date de réception des pièces complémentaires.

Cet agrément est valable sans limite de temps sous réserve que l’OFS satisfasse bien aux conditions de délivrance de l’agrément ou si aucun manquement grave à ses obligations n’est constaté (article R.329-14 à R.329-16 du code de l’urbanisme).

Quel contrôle l’État exerce-t-il sur l’activité d’un OFS ?

Le contrôle de l’État s’exerce de deux manières :

• par le rapport d’activité annuel,
• par une action de contrôle diligentée par l’ANCOLS (agence nationale de contrôle du logement social).

L’organisme Foncier Solidaire agréé a l’obligation de transmettre dans un délai de six mois à compter de la clôture de l’exercice un rapport d’activité annuel au préfet de région, ainsi qu’aux préfets de département concernés par son activité.

Les OFS / BRS au regard de la loi 3DS

La loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite loi 3DS) apporte des modifications et évolutions dans le champ des OFS / BRS.

Des décrets seront publiés pour permettre l’application les mesures suivantes :

Procédure d’agrément d’un OFS :
• Soumettre l’agrément à un avis simple du CRHH (modif.L.329-1 CU)
Cadre de l’activité d’un OFS :
• Extension du principe de la dissociation foncier/bâti (modif.art.L329-1 CU)
• Permettre aux OFS de signer des baux réhabilitation (modif.L.252-1 CCH)
Dispositions fiscales attachées aux OFS :
• Exonération de plus-value immobilière en cas de cession à un OLS, à un OFS pour un programme en BRS, que ce soit avec ou sans portage foncier par une collectivité territoriale ou un EPF (modif.art.150 U du CGI)
• Permettre de recourir à la garantie d’emprunt des CD et CR pour leurs acquisitions en vue de réaliser leur objet. Cependant (arbitrage DGCL), ils ne peuvent garantir que 50% du montant du prêt restant dû (modif. L.3231-4 et L.4253-1 CGCT)
• Délégation du droit de préemption urbain (DPU) aux OFS (modif. L.211-2 CU)
Concernant le BRS :
• Sanctuarisation du caractère social des BRS, baux à destination de personnes aux ressources modestes et sous condition de ressource (L.329-1 CU)
• Inscrire le BRS dans le régime de droit commun de la vente HLM
• Simplifier la rédaction des actes lors de la cession de logements sous BRS à des ménages lorsque les logements ont été réalisés dans le cadre d’un BRS opérateur (modif.L.255-3 CCH)

Pour en savoir plus sur le dispositif OFS/BRS :

• Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire, note de synthèse du Ministère chargé du logement (2021) : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Organismes_de_foncier_solidaire_et_le_bail_reel_solidaire_fiche_2021.pdf
• Site Internet du réseau Foncier Solidaire France : http://foncier-solidaire.fr/