Etude complète sur les mutations foncières et immobilières en Corse - 30 pages
En Corse, à la fois montagneuse et insulaire, de très nombreuses communes sont soumises aux règles de la loi littoral et/ou de la loi montagne. Cette caractéristique, ainsi que la topologie complexe insulaire, rend de ce fait le foncier susceptible d’être urbanisé relativement rare.
Or, avec un taux de croissance démographique annuel de 1,1 % (moyenne de 2013 à 2018), soit deux fois plus élevé que la moyenne nationale (0,4 % par an), l’augmentation de la population est un facteur de hausse de la demande de logement.
S’ajoute la forte attractivité touristique de la Corse qui se traduit, à la fois par une importante proportion de résidences secondaires (39,1 % contre 9,9 % en moyenne France métropolitaine en 2018 ) - qui s’est amplifiée ces dernières années (+1,3 points en 10 ans), - et qui a pour conséquence une difficulté d’accès à
la location longue durée, en concurrence avec la location de courte durée et le développement des résidences secondaires.
Enfin, la faiblesse relative du parc social (10 % contre un taux national de 17 %) accentue la pression foncière dans des zones déjà tendues.
Tous ces facteurs contribuent à la hausse des prix du foncier et des logements, engendrant une pression immobilière et foncière 1particulièrement fortes.
Dans le foncier, cette pression se caractérise par une augmentation significative du prix des terrains au m². Entre 2011 et 2020, le coût moyen des terrains (tous types confondus) est passé de 24,36 € à 30,57 € le m².
Mais, les disparités sont grandes, la taille du terrain et sa situation géographique impactant très fortement le prix. Ainsi, le prix, en euros, du m² des terrains dont la surface est inférieure à 1 000 m², dans les communes corses littorales, est comparable aux prix pratiqués en Bretagne et sur le littoral de la Manche,
et reste inférieur aux prix sur la façade Atlantique et à ceux du littoral méditerranéen. Entre 1 000 et 2 500 m², les terrains corses ont un prix au m² supérieur à celui des trois littoraux bretons, Atlantique et de la Manche, mais toujours inférieur à ceux des terrains du littoral Méditerranéen. Au-delà de 2 500 m², le prix au m² des terrains insulaires rejoint celui de ceux du littoral méditerranéen, et devient bien supérieur
aux prix pratiqués hors littoral méditerranéen.
La pression immobilière, quant à elle, se traduit par un prix moyen des appartements élevé et en hausse. Le prix du m² était de 2 420 € en 2011 et est en 2020 de 3 215 € (donnée provisoire pour 2020) avec une augmentation qui s’est depuis 2017. Le prix moyen sur la période est de 2 869 €/m² plaçant la Corse (total Corse-du-Sud et Haute-Corse) parmi les 15 départements les plus chers de France métropolitaine, en termes de coût du logement collectif, à un niveau très proche des départements littoraux de la Loire-Atlantique, du Var, des Pyrénées Atlantiques et de la Haute-Garonne.
Le prix annuel moyen d’une maison en Corse en 2010 était de 233 550 €, il est en 2020 de 388 200 €, marquant une forte hausse qui semble s’accélérer depuis 2016. Les communes à proximité du littoral, avec un prix moyen deux fois plus élevé que celui constaté sur les communes non-littorales de l’île (près de 405 000 € pour contre 209 000 € pour les non-littorales), tirent vers le haut le coût régional moyen des
maisons. Cette différence entre communes littorales et non-littorales est aussi observée sur l’ensemble des régions françaises.
L’ensemble de ces données traduit une disparité et une spécificité de la situation foncière en Corse qui se caractérise par un grand nombre de maisons mutées à très faible prix dans l’intérieur, reflet a priori de mutations de biens anciens dégradés, et des mutations à prix plutôt élevé sur le littoral, avec un bâti plus récent.